მსურს ვიყიდო მიწის ნაკვეთი - როგორ განვსაზღვროთ მიწის ნაკვეთის რეალური ღირებულება

2024 ავტორი: Sebastian Paterson | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-16 13:51

საბაზრო ღირებულება ან გამოყენების მნიშვნელობა?

რატომ ვიყენებ ბრჭყალებს, როდესაც ვსაუბრობ მიწის ნაკვეთების "საბაზრო ღირებულებაზე"? მიწის ნაკვეთის საბაზრო ფასის დადგენისას, ისინი ჩვეულებრივ იღებენ შესყიდვების საშუალო ფასს, მსგავსი ხარისხის, ადგილმდებარეობის, ტერიტორიის, მიწის ნაკვეთების გამოყენების ტიპს, რომელიც წარმოებულია გარკვეული დროის (არც თუ ისე გრძელი) პერიოდის განმავლობაში. შესაბამისად, რაც უფრო მეტია გაანალიზებული ასეთი ოპერაციები, მით უფრო ზუსტად განისაზღვრება ჩვენთვის საინტერესო ტერიტორიის ფასი.

ამავე დროს, აუცილებელია გარიგებები განხორციელდეს მსგავსი ფინანსური სქემების გამოყენებით, საკუთრების უფლების, შეზღუდვებისა და დატვირთვების გადაცემის სპეციალური პირობების გარეშე.

ამასთან, პრაქტიკაში, ამ ტექნიკის გამოყენება ყოველთვის არ იძლევა ობიექტურ სურათს ბაზრის მდგომარეობის შესახებ. დღეისათვის სასოფლო-სამეურნეო მიწის ბაზრის ჩამოყალიბება ახლახან დაიწყო. დიდწილად, მიწის ტრანზაქციების სერიოზული მოცულობა დაფიქსირდა მხოლოდ ბოლო 5-6 წლის განმავლობაში. დიახ, ბოლო ერთი ან ორი წლის განმავლობაში მოხდა საკუთრების გადაცემის საკმაოდ დიდი რაოდენობა, მაგრამ მეჩვენება უშედეგო ვარჯიში დიდი რაოდენობის მიწის ნაკვეთების რეალური ნასყიდობისა და გაყიდვის ფასების დასადგენად.

ერთი მხრივ, დიდი რაოდენობით სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ნაკვეთები მეპატრონეებს იცვლის შემოწირულობის პროცედურის შედეგად, თუმცა სინამდვილეში არსებობს ყიდვა-გაყიდვის გარიგებები. ვინაიდან შემოწირულობის გარიგებები, ფაქტობრივად, უსასყიდლო გარიგებაა, როგორ უნდა შეფასდეს, ასეთ შემთხვევებში, ახალი მესაკუთრისათვის გადაცემული ქონების ღირებულება?

დიახ, და მიწის ნაკვეთების გაყიდვაზე გარიგების განხორციელებისას, ხშირად ხელშეკრულებაში მითითებულია მიწის ნაკვეთის დაუფასებელი ღირებულება - პირველ რიგში, ნაკლები გადასახადების გადახდის მიზნით.

მეორეს მხრივ, თქვენ ვერ იხელმძღვანელებთ უძრავი ქონების ობიექტების გაყიდვის სარეკლამო შეთავაზებებში მითითებული ფასებით. პირველ რიგში, ძალიან ხშირად, მიწის ნაკვეთის გაყიდვის დროს, ბევრი შუამავალია, რასაც მიწის ნაკვეთის საწყისი ფასის 20 ან თუნდაც 40-50% ემატება. მეორეც, მესაკუთრეთა საკუთრებაში ხშირად ხდება მიზნების გაბერილი ფასის გამოვლენა - დაცემის შემდგომი ვაჭრობის გათვალისწინებით. ბევრად უფრო სასიამოვნოა მყიდველისთვის უძრავი ქონების შეძენა 10-15% -იანი ფასდაკლებით, ხოლო თავს კომპეტენტურ ბიზნესმენად გრძნობს. მესამე, ბაზრის მდგომარეობა ხშირად იცვლება. ერთ-ერთი ყველაზე ტიპიური ვარიანტია, როდესაც მიწის ნაკვეთები იყიდება გასაყიდად უფრო დაბალ ფასად, ვიდრე ადრე იყო გამოფენილი. მაგალითად, თქვენს მიწის ნაკვეთთან არის მსგავსი მახასიათებლების სხვა ამანათებიც,ხოლო მეპატრონემ სასწრაფოდ გადაწყვიტა მათი დიდი ფასდაკლებით გაყიდვა, თანხების გადაუდებელი საჭიროების გამო.

არსებობს კიდევ ერთი მიზეზი, რის გამოც რთულია კონკრეტული მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების შეფასება, მიწის ნაკვეთების იპოთეკური ბაზრის თითქმის სრული არარსებობა.

როგორც ზემოთ ვთქვი, დღეისათვის მიწის ბაზარი (განსაკუთრებით მიწის ნაკვეთებისთვის კომერციული პროექტებისთვის, ანუ დიდი ტერიტორიებისთვის) ჯერ არ არის ჩამოყალიბებული. გარიგების მოცულობა კონკრეტულ ტერიტორიებზე და მათი განხორციელების მეთოდები არ იძლევა საიმედოდ უნდა ჩატარდეს ანალიზი, რომელიც საკმარისია მიწის ღირებულების ზუსტი და ობიექტური შეფასებისთვის, ანალიზი, რომელიც შეიძლება საფუძვლად დაედოს მიწის ნაკვეთი, როგორც იპოთეკის საგანი, დამატებითი თავდებობის ან დამატებითი ფინანსური გარანტიების მოზიდვის გარეშე …

არა მგონია, მით უმეტეს, თუ ჩვენ არ ვიყენებთ ბუნდოვან ტერმინს”საბაზრო ღირებულება”, მაგრამ ვსაუბრობთ ამა თუ იმ საიტის”სამომხმარებლო ღირებულებაზე”. თუ”საბაზრო ღირებულება” გაგებულია, როგორც თანხა, რომლისთვისაც მიწის ნაკვეთი შეიძლება გაიყიდოს მოცემულ მომენტში, მაშინ სამომხმარებლო ღირებულების შეფასებისას მრავალი ფაქტორი იკვლევს, მათ შორის ძირითადი:

ა) ფასების ცვლილების დინამიკა მიწის ნაკვეთებზე, ყველა თვალსაზრისით, მოკლევადიანი (1-2 წელი) და საშუალოვადიანი (5 წელი) პერიოდებისთვის.

ბ) საიტის ფასების ცვლილების მოსალოდნელი დინამიკა, ისეთი ფაქტორების გათვალისწინებით, როგორიცაა მიმდებარე ტერიტორიის განვითარების გრძელვადიანი გეგმები, ფედერაციის საგანი, კონკრეტული რაიონის, რეგიონის პოლიტიკური და ეკონომიკური მდგომარეობა, ცვლილებები ეკოლოგიური სიტუაცია, კლიმატური პროცესები მოცემულ სფეროში, სოციალური და დემოგრაფიული პროცესები და ა.შ.

გ) ამ მიწის ნაკვეთის განვითარების სხვადასხვა სფეროში შესაძლო რისკების ანალიზი, ამგვარი რისკების დაძლევის შესაძლებლობა და მასთან დაკავშირებული მატერიალური ხარჯების გაანგარიშება.

დ) მიწის ნაკვეთის ლიკვიდურობის პროგნოზი მისი განვითარების სხვადასხვა ეტაპზე.

მიუხედავად იმისა, რომ თითოეულ ზემოთ მოცემულ პუნქტზე პასუხი შეიძლება იყოს სავარაუდო, მათი კომბინაცია, როდესაც მათემატიკური მოდელის ფარგლებში შეისწავლება, იძლევა საკმაოდ ზუსტ პასუხს საიტის სამომხმარებლო ღირებულების შესახებ, რაც მაქსიმალურად დასაშვებად არის მიჩნეული თანხის ოდენობა, რომლის ინვესტიციაც მიწის ყიდვისას უზრუნველყოფს საიტის შემდგომი განვითარების მომგებიანობას.