ნოტარიუსი ყოველთვის აუცილებელია მიწის ყიდვისა და გაყიდვისას?

2024 ავტორი: Sebastian Paterson | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-16 13:51

კანონი ითვალისწინებს კონტრაქტების რეგისტრაციის ორ ფორმას უძრავი ქონების ოპერაციებზე.

პირველი ვარიანტია ხელშეკრულების დადება ნოტარიუსთა ოფისში გარიგების შემდგომი რეგისტრაციის შესახებ ფედერალური სარეგისტრაციო სამსახურის ოფისში (FRS - ყოფილი RRB).

მეორე, რომელიც გათვალისწინებულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით და ფედერალური კანონით "უძრავი ქონების უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციისა და მასთან გარიგების შესახებ", არის ხელშეკრულების დადება მარტივი წერილობითი ფორმით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 550-ე მუხლის თანახმად, "უძრავი ქონების გაყიდვის ხელშეკრულების ფორმა", უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება იდება წერილობით, მხარეთა მიერ ხელმოწერილი ერთი დოკუმენტის შედგენის გზით. კანონიდან გამომდინარე, ასეთი ხელშეკრულება არ საჭიროებს სავალდებულო სანოტარო წესით დამოწმებას.

მოდით განვიხილოთ თითოეული ზემოთ ჩამოთვლილი მეთოდის დადებითი და უარყოფითი მხარეები.

სანოტარო ბიუროში ფიზიკური პირის მიერ ისეთი დოკუმენტაციის რეგისტრაცია, როგორიცაა, მაგალითად, სესხის ხელშეკრულება, ანდერძი ან მინდობილობა, უმეტეს შემთხვევაში გამართლებულია - კანონით გათვალისწინებული შემთხვევების გამოკლებით, ნოტარიუსი არის კანონის ერთადერთი წარმომადგენელი, რომელიც შეუძლია დაადასტუროს დოკუმენტი, დაადასტუროს იმ მოქალაქეთა ქმედუნარიანობა, რომლებმაც ხელი მოაწერეს მას. დოკუმენტი ძალაში შედის ნოტარიუსის მიერ მისი დამოწმების მომენტიდან ან დამოწმებულ დოკუმენტში მითითებული მომენტიდან. იმ შემთხვევაში, თუ კონფლიქტური სიტუაციები მოითხოვს სასამართლო განხილვას, ეჭვგარეშეა, რომ ნოტარიუსის მიერ დამოწმებული დოკუმენტების მიმართ ნდობა უფრო მეტია, ვიდრე უბრალო წერილობითი ფორმით შედგენილი დოკუმენტებისა, განსაკუთრებით მაშინ, თუ შეუძლებელია რომელიმე მხარის ყოფნა მოსმენა

განსხვავებულია სიტუაცია უძრავი ქონების გარიგებებთან დაკავშირებით. ნოტარიუსის მოვალეობებში შედის უძრავი ქონების გარიგებაზე ხელშეკრულების დადების ფაქტის დამოწმება, იმ მოქალაქეთა ვინაობის დამოწმება, რომლებმაც ხელი მოაწერეს შედგენილი დოკუმენტს. ამასთან, შეთანხმება ძალაში შევა მხოლოდ UFRS– ში რეგისტრაციის შემდეგ, რასაც ათი სამუშაო დღე სჭირდება დოკუმენტების წარდგენის დღიდან. ბუნებრივია, UFRS– სთვის დოკუმენტების წარდგენისას, ამ ორგანიზაციის შესაბამისმა წარმომადგენლებმა ასევე უნდა გადაამოწმონ მოქალაქეების ვინაობა, რომლებმაც დადეს ხელშეკრულება, შეამოწმონ ხელშეკრულების სისწორე, გასხვისებული (შეძენილი) უძრავი ქონების საკუთრება. ანუ, UFRS– ში რეგისტრაციის პროცედურა აბსოლუტურად ერთნაირია, როგორც ნოტარიულად დადებული ხელშეკრულებისთვის, ასევე მხარეთა მიერ ნოტარიუსის მონაწილეობის გარეშე შედგენილი ხელშეკრულებისთვის.

აშკარაა, რომ იურისპრუდენციისგან შორს მყოფთათვის საკმაოდ რთულია ხელშეკრულების შედგენა საკუთარ თავზე, განსაკუთრებით ძვირადღირებულ უძრავ ნივთებზე გარიგებების შესახებ. როგორც წესი, ასეთი კონტრაქტების შედგენისას ისინი მიმართავენ იურისტებს, რომლებიც სპეციალიზირებულნი არიან სამართლის ამ სფეროში.

რა განსხვავებაა ნოტარიუსთან (რომელიც, რა თქმა უნდა, უმაღლესი იურიდიული განათლების სპეციალისტია) და იურისტი მიწათსარგებლობის სფეროში ხელშეკრულების შედგენაში?

A. თუ თქვენ ადვოკატთან გადახდის შედგენის კონტრაქტი არ იქნება დამოკიდებული ღირებულება ქონება. ეს საშუალებას აძლევს გარიგების მხარეებს მიუთითონ ობიექტის რეალური საბაზრო ღირებულება, განურჩევლად იმისა, თუ თქვენ დებთ გარიგებას ოთახში ან ყიდულობთ მთელ სახლს. ნოტარიულად დამოწმებულ ხელშეკრულებაში ბევრი არ მიუთითებს რეალურ საბაზრო ფასზე მხოლოდ იმიტომ, რომ რეგისტრაციის ღირებულება გამოითვლება უძრავი ქონების ღირებულების პროცენტულად. სასამართლო პრაქტიკა აჩვენებს, რომ ხშირად მყიდველის მიერ გამყიდველისთვის გადახდის ერთადერთი მტკიცებულებაა გამყიდველის ქვითარი. ქვითრებით გადაჭარბებული აურზაურის თავიდან აცილება შესაძლებელია, თუ მხარეები ხელშეკრულებაში მიუთითებენ რეალურ ღირებულებას, რაც მიუთითებს ფულის გადარიცხვაზე.

ბ.სანოტარო ბიუროში, სავარაუდოდ, მოგეთხოვებათ გამოიყენოთ რამდენიმე სტანდარტული ხელშეკრულების შაბლონი, რომელიც მეტ-ნაკლებად შესაფერისია თქვენი სიტუაციისთვის. მიწის სამართლის დარგის სპეციალისტს, რომელსაც კარგად გაეცნო თქვენი კონკრეტული გარიგების თავისებურებებს, შეეძლება შეადგინოს შეთანხმება, რომელიც საუკეთესოდ შეეფერება მხარეთა ინტერესებს, გაითვალისწინებს შესაძლო რისკებს, საჭიროების შემთხვევაში, მისცემს რეკომენდაციებს და დაეხმარება დამატებითი ინფორმაციის შეგროვებას. დოკუმენტები, რომლებიც გამორიცხავენ მომავალში გარიგების გასაჩივრების შესაძლებლობას. ასევე შესაძლებელია შეთანხმება შეძენილი უძრავი ქონების მესაკუთრის შემდგომ იურიდიულ უზრუნველყოფაზე, მაგალითად, მის გადაყიდვაზე, იჯარით აღებაზე, რეკონსტრუქციაზე და ა.შ. არ არის გამორიცხული ვარიანტი, რომელშიც ადვოკატი, ზედმიწევნით გაანალიზებული წარდგენილი დოკუმენტაცია, გირჩევთ უარი თქვან ამ გარიგებაზე,შესაძლო უარყოფითი სცენარების მითითებით მოტივირებული. საბოლოო ჯამში, გარიგების მხარეების ინტერესები და იურისტი მათთან ურთიერთობაში მთლიანად ემთხვევა, ხოლო ნოტარიუსის ფუნქციები იკლებს ხელშეკრულების დადების მარტივი განცხადებით.

ბ. თუ ხელშეკრულებაში შესწორება საჭიროა UFRS– სთვის წარდგენამდე (მაგალითად, მხარეებმა გადაწყვიტეს ქონების ღირებულების შეცვლა ან გარიგება დასრულდა ბოლო მომენტში, მაგრამ გამყიდველმა იპოვა ახალი მყიდველი, რომელსაც სურს შეიძინოს ქონება იგივე პირობებით), გამყიდველს შეუძლია დამოუკიდებლად გადაწეროს მზა ხელშეკრულება შესწორებული მონაცემების შეყვანით. თუ ხელშეკრულება შედგენილია სანოტარო ბიუროში, საჭიროა ხელახლა მიმართოთ ნოტარიუსს, გადაიხადოთ საფასური, ანუ თავიდან დაიწყოთ პროცესი, რაც გამოიწვევს დროის და ფულის დაკარგვას. გარდა ამისა, შესაძლო გართულებების თავიდან აცილების მიზნით, სასურველია შეწყვიტოთ ადრე დადებული ხელშეკრულება, რომელიც მოითხოვს ორივე მხარის კეთილგანწყობას და მათ ერთობლივ ვიზიტს ნოტარიუსთა ოფისში.

შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ უძრავი ქონების გარიგების დადებისას, ნოტარიუსი არის „დამატებითი რგოლი“?

დიახ, მაგრამ მხოლოდ ერთი და ძალიან მნიშვნელოვანი სიფრთხილით - იურისტი, რომელიც მონაწილეობს ხელშეკრულების შედგენაში, უნდა იყოს მაღალკვალიფიციური სპეციალისტი მიწის გამოყენების დარგში, ჰქონდეს მსგავსი ხელშეკრულებების დადების გამოცდილება, წარმატებით მონაწილეობდეს მიწის საკითხებთან დაკავშირებულ სამართალწარმოებებში, იყოს თანამშრომელი ორგანიზაციის, რომელიც სპეციალიზირებულია უძრავი ქონებით ოპერაციების მხარდაჭერაში.